Pasti… lokasi strategis memacu kecenderungan tingginya harga sebuah property. Sulit bagi properti yang telah baik nilai jualnya untuk turun harga, terkecuali akan adanya hal khusus seperti bencana banjir, tsunami, dilokasi rawan longsor dll. Sebuah ancaman yang bisa datang kapan saja, diwaktu yang tidak diduga duga. Disini rasa aman harus dibayar mengambil bayaran dari harga properti.
Terlebih peruntukan property gedung kantor kantor perusahaan atau property komersial seperti mall, plaza, cafe dsb. Di jakarta posisi ini dipegang oleh (menurut penulis) ruas utara selatan Thamrin – Sudirman dan ruas jalan Kuningan atau ruas timur barat Gatot Subroto – Slipi – Grogol. Ruas ruas ini terletak tepat di jantung kota, yang didalamnya kompleks terdapat semua jantung perekonomian / pemerintahan indonesia. Sebut saja mulai dari ujung utara thamrin (daerah Monas – Medan merdeka – HM Thamrin) ada istana negara, RRI pusat, gedung indosat, gedung LIPPI, sarinah, hotel indonesia, bundaran HI. Hingga di jalan Sudirman dari perkantoran duri atas hingga gedung ASEAN di Jakarta Selatan.
Lalu bagaimana dengan ruas ruas lain di jakarta? Sebut saja ruas utara selatan di jakarta timur – jakarta utara seperti cawang hingga tanjung priok? Atau ruas di jakarta selatan – jakarta timur seperti Pondok Indah – Lebak Bulus – TB Simatupang – Cawang hingga Taman Mini? Bagaimana idealnya penentuan letak sebuah property strategis?
Formulasi strategitas ini menurut Baugesetztbuch atau buku pedoman hukum pembangunan jerman berarti kira kira, sebuah nilai yang ditetapkan / dipatok dalam bentuk nilai harga, yang diukur dari jarak tempuh waktu hubungannya posisi tanah / rumah tersebut dengan posisi titik ideal paling strategis, dalam kondisi lalu lintas normal sehari hari yang dapat ditempuh dengan batasannya baik dari penentuan kecepatan jarak tempuh yang diijinkan peraturan lalu lintas ataupun lokasi letak property atau hal lain yang membatasinya, dan tanpa adanya unsur kepentingan tertentu diluar penentuan strategitas tersebut seperti kepentingan pribadi atau unsur kepentingan lainnya.
Hal itu perarti penentuan strategitas sebuah real estate, apartemen, rumah ataupun kantor ditentukan dari jarak tempuh normal. Adapun jarak tempuh normal ialah jarak tempuh dengan keadaaan sehari hari dengan kendaraan yang normal, yang kembali berarti bila lalu lintas sehari hari macet, itulah jarak tempuhnya dan waktu tempuhnya strategitas property.Hal ini berarti pulauntuk kebalikannya. Penentuan kendaraan juga harus disesuaikan dengan kondisi normalnya.Sebagai contoh untuk properti apartemen yang berarti si pemilik merupakan orang menengah keatas harus disesuaikan dengan kendaraannya. Mungkin lebih cocok bila nilai strategitas pemilik apartemen diukur dengan waktu tempuh posisi apartemen tersebut dengan titik ideal paling strategis (bundaran HI ? / Semanggi ? / Monas ?) dengan kendaraan mobil minimal toyota kijang dalam kondisi pagi, siang dan sore?
Definisi diatas menjunjung tinggi kondisi normal yang dapat ditempuh juga dari peraturan, seperti alur lintasan yang boleh dilalui sebuah toyota kijang hingga apartemen tersebut. Hal ini berarti, meskipun apartemen tersebut berada tepat dibelakang titik strategis, tapi untuk mencapai titik strategis tersebut dibutuhkan jalan memutar, maka nilai strategitas itu merupakan waktu tempuh dengan jalan memutar tersebut. Bukan diukur dengan memotong jalan atau menembus jalan satu arah.
Point penting kembali bahwa waktu tempuh harus dilakukan pada waktu yang sesuai waktu tempuh sehari hari. Waktu tempuh 15 menit dari semanggi bukan diukur pada waktu jam 3 pagi. Andaikan hanya dengan kecepatan 100 km/jam, hal ini sudah berarti 25 km jauhnya dari semanggi.
Perhitungan nilai strategitas seperti ini lebih fair dan manusiawi bagi semua pihak. Investor real estate dapat memperhitungkan sesuai risk management pembangunan rencana real estate nya, maupun pembeli property dapat mengharapkan nilai property nya dengan lebih realistis dengan kondisi sehari hari.
Akhir kata nilai strategis ini merupakan nilai harga yang ditambahkan kepada property atas harga jarak tempuh kendaraan yang lebih singkat dan nikmatnya tiba di rumah lebih awal dengan dipotongnya nilai macet, antri di pintu tol atau semua persimpangan bottle neck disemua jalan kearah kantor.
Sudarsono
This e-mail address is being protected from spam bots, you need JavaScript enabled to view it
Property Marketing Researcher in Indonesia Property Dot Com
http://www.indonesia-property.com
Lihat earning report salah satu member Yuwie ini menghasilkan $26.48 pada bulan ke-2…
